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深圳未來商品住房只占四成:人才6折、部分居民可半價買房

來源:中國建筑施工企業協會
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  針對深圳市房價高企,住房供需不平衡等問題,6月5日,深圳市住房和建設局發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》,明確提出政策性住房將對符合條件的居民實行優惠政策,其中,規定大學本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的價格購買人才住房;符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民可最低以同地段商品房5折的價格購買安居型商品房。

  《征求意見稿》明確,深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系,并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。依據計劃,到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

  《南方都市報》報道稱,這是繼98房改之后,深圳住房體制迎來的“二次改革”。

  深圳鏈家研究院院長肖小平對此表示,深圳市出臺住房新政可以使未來深圳的住房供應以及房價實現雙軌制,《征求意見稿》中將商品住房、人才住房、安居型商品房以及公租房的供應量以及供應主體等通過文件形式系統化地規定下來,可以實現“市場歸市場、保障歸保障”的思路。

  三大類住房滿足不同群體

  根據《征求意見稿》,深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。

  其中,市場商品住房,占住房供應總量的 40%左右,以普通商品住房為主,面向符合條件的各類居民供應,租售結合。

  政策性支持住房中,包括人才住房和安居型商品房。其中人才住房占住房供應總量的20%左右,重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應,可租可售,建筑面積以小于90平方米為主,租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。

  安居型商品房,占住房供應總量的20%左右,重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應,可租可售、以售為主,建筑面積以小于 70 平方米為主,租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。

  此外,公共租賃住房,占住房供應總量的 20%左右,面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應,建筑面積以30—60 平方米為主,只租不售,租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右,特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

  根據《關于完善人才住房制度的若干措施》,具有全日制本科及以上學歷(含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員),或屬于符合我市產業發展需要的技師(國家職業資格二級及以上),或列入市人力資源保障部門發布的緊缺專業人才目錄,且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才,都屬于人才的范疇,都可納入人才住房政策適用范圍。

  這也意味著,符合上述條件的,都可以按規定租購人才住房。

  對此,深圳市住房和建設局負責人解讀稱,《意見》出臺的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線,突出全覆蓋、多層次、差異化,針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應和保障體系。

  不同類型住房不可同時購買

  針對不同類型住房是否可以同時購買的問題,深圳市住房和建設局也給出了肯定的答復。深圳市住房和建設局表示,出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優惠政策,以限定套型面積、銷售價格以及轉讓年限等,面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應,屬于政策性支持住房,主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此,根據人才住房和安居型商品房的相關規定,如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房(包括在本市擁有任何形式住房),或者在本市享受過購房優惠政策、在申請受理日之前一定年限內在本市轉讓過自有住房等,均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。

  出售的人才住房和出售的安居型商品房,實行一定年限內封閉流轉制度。市民購買了上述兩種住房后,在封閉流轉期間,如另行購買市場商品住房,應當面向其他符合申購條件的對象轉讓,或由政府按規定回購。需要說明的是,對于高層次人才的購房優惠政策,目前市有關部門正在抓緊研究制定當中。

  短期內對房價沖擊有限

  同時,《征求意見稿》明確制定了2018年至2035年,深圳住房發展的主要目標——統籌解決各類居民的住房問題,構建相對完備的住房供應與保障體系。

  按照《征求意見稿》,到2035年,深圳新增建設籌集各類住房將達到170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類公共住房總量不少于100萬套。從2018年起,在新增居住用地中,確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%,同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

  肖小平指出,深圳市對于人才住房、安居型商品房、公租房等已推行多年,只是在供應量以及標準上沒有意見稿詳細,此次通過文件形式確定下來可以認為是長效機制的一部分。但是當前申請政策性支持住房符合條件的人員不在少數,因此短期內對深圳市房地產市場的影響不大,沖擊有限。但是從中長期來看,通過滿足不同收入群體的住房需求,提供更多的住房選擇,有利于深圳市房價的穩定。

  深圳市住房和建設局負責人則表示,新政策出臺后,我們將繼續堅持房地產調控態度不動搖,嚴格落實各項調控措施,保持房地產調控的連續性和穩定性。

  此外,人才住房和安居型商品房在市場上流通也設置了一定的限制。

  《征求意見稿》提出,出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間,因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的,可面向其他符合申購條件的對象轉讓,或由政府按規定回購。

  《征求意見稿》同時提出,購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年,或者年滿60周歲且購房滿10年,符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的,可以申請向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產權,然后與普通商品房一樣可以到市場上進行交易流通。

  深圳為第三個明確長周期供應計劃的城市

  值得一提的是,在深圳之前,上海、北京已率先出臺相關住房新政。

  2017年7月,上海發布《上海市住房發展“十三五”規劃》,“十三五”期間,上海將堅持這一定位,并計劃到2020年基本形成符合市情、購租并舉的住房體系。

  具體而言,“十三五”期間上海將新增供應各類住房約170萬套,比“十二五”增加60%左右。其中,商品住房約45萬套,以中小套型普通商品住房為主;租賃住房約70萬套;各類保障性住房約55萬套。此外,以市場為主,新增代理經租房源30萬套(間)左右。

  2017年4月,北京市發布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》,明確未來五年北京市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃,以保障150萬套住房建設需求,其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

  據測算,今后五年北京市住房建設需求150萬套,其中產權類住房100萬套,租賃住房50萬套。北京市規土委相關負責人表示,產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃,自住型商品房計劃供地1020公頃,普通商品住房計劃供地2450公頃,租賃住房計劃供地1300公頃。

  中原地產首席分析師張大偉指出,從絕對供應量看,按照每年10萬套的量看,對于人口明顯增加的深圳來說并不算多。

  從供應主體看,過去市場化的商品房占供應主體,保障房供應占輔助的結構出現了調整。市場化商品房占40%,租賃房,和部分產權的人才房供應增加。這和過去20年執行的住房制度并沒有根本性變化,只是在過去缺失的保障體系上做得更豐富。

  在張大偉看來,增加供應的確可以緩解市場供需結構,深圳過去幾年最大的問題是土地供應少,未來對市場的影響也主要看供應量的完成情況,以及人才房等保障類型房屋是否具備投資屬性。


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